PIS/COFINS – RECEITA FEDERAL IMPÔS LIMITES DE CONDIÇÕES PARA CRÉDITOS SOBRE DEPRECIAÇÃO EM SHOPPINGS
1. INTRODUÇÃO
A Solução de Consulta COSIT nº 144, publicada em 13 de agosto de 2026, pela Receita Federal, definiu os limites e as condições para o aproveitamento de créditos da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins no regime de antecipação de desconto sobre encargos de depreciação de edificações.
2. ADMINSTRAÇÃO E PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS EM SHOPPING CENTERS
O entendimento da Solução de Consulta analisou a aplicabilidade do benefício previsto no artigo 6º da Lei 11.488 de 2007 para uma pessoa jurídica que atua na exploração, administração e prestação de serviços em shopping centers. A manifestação fiscal concluiu que o regime de crédito acelerado em 24 meses não é aplicável à totalidade da edificação destinada à locação, uma vez que as atividades de locação de imóveis e de prestação de serviços possuem naturezas jurídicas distintas e inconfundíveis perante a legislação tributária.
3. CONTROVÉRSIA
A controvérsia apresentada pela empresa administradora de centros comerciais envolvia a possibilidade de enquadrar as edificações de shopping centers como ativos destinados à prestação de serviços ou à produção de bens, o que permitiria o desconto dos créditos em prazo reduzido.
A consulente sustentou que suas atividades, embora envolvam a locação de espaços, são estruturadas sob contratos atípicos que incluem o planejamento de tenant mix (planejamento de lojistas), ações de merchandising, gestão centralizada e promoção de sinergia comercial.
A argumentação da contribuinte, dispôs que tais elementos descaracterizariam a locação pura, aproximando a operação de uma prestação complexa de serviços, o que justificaria o aproveitamento do crédito antecipado sobre o custo total de aquisição ou construção das edificações incorporadas ao ativo imobilizado.
3.1. REFORMA TRIBUTÁRIA – DIFERENCIAÇÃO ENTRE AS OPERAÇÕES DE LOCAÇÃO E DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – OBRIGAÇÃO DE DAR E DE FAZER
A fundamentação técnica da Receita Federal, reiterou a distinção entre obrigações de dar e obrigações de fazer para fins de creditamento das contribuições sociais. O órgão destacou que o regime de antecipação previsto na Lei 11.488 de 2007 possui caráter restritivo e exige a vinculação direta da edificação ao processo produtivo ou à execução de serviços. Citando a Solução de Consulta COSIT 423 de 2017 e a Solução de Consulta COSIT 28 de 2013, o fisco pontuou que a locação de bens imóveis, conforme disciplinada pelo Código Civil nos artigos 565 a 578, não se confunde com a prestação de serviços, regida pelos artigos 593 a 626. A autoridade fiscal também fundamentou sua posição na Lei Complementar 214 de 2025, que instituiu o IBS e a CBS, reforçando que o próprio legislador diferencia expressamente as operações de locação das de prestação de serviços.
4. DECISÃO
A decisão técnica estabeleceu que a opção pelo regime de 24 meses somente pode ser exercida em relação à área edificada delimitada e específica que atua como base operacional dos serviços efetivamente prestados pela pessoa jurídica. No contexto de um shopping center, isso abrange espaços como salas administrativas ou áreas destinadas a serviços autônomos.
4.1. LOCAL DO SERVIÇO
A Receita Federal esclareceu que o local onde o serviço é fruído pelo tomador não se confunde com a base operacional que gera o direito ao crédito acelerado.
Sendo assim, áreas destinadas à locação comercial para lojistas devem seguir a regra geral de creditamento baseada na depreciação regular do bem, conforme o inciso II do artigo 179 da Instrução Normativa RFB 2.121 de 2022, enquanto apenas a parcela do imóvel utilizada para a estrutura operacional da prestação de serviços pode usufruir do prazo reduzido.
4.2. TEATROS E ESTACIONAMENTOS NAS DEPENDÊNCIAS DOS SHOPPINGS – CESSÃO OU LOCAÇÃO DE ESPAÇOS
Para as estruturas específicas como teatros e estacionamentos localizados nas dependências dos centros comerciais, o entendimento fazendário condicionou o benefício à forma de exploração.
O regime acelerado do artigo 6º da Lei 11.488 de 2007 é aplicável a essas áreas desde que a própria proprietária da edificação explore diretamente o serviço de guarda de veículos ou a organização de espetáculos. Caso haja a cessão ou locação desses espaços para que terceiros prestem tais serviços, a proprietária perde o direito à antecipação, restando apenas a apuração de créditos pela regra geral de depreciação mensal. A fiscalização ressaltou que a edificação deve ser utilizada como instrumento direto da atividade econômica de serviços para atrair a incidência da norma de fomento.
5. ASPECTO TEMPORAL E DE TRANSIÇÃO
Em relação ao aspecto temporal e de transição, a Solução de Consulta 144 de 2026 autorizou que o regime de 24 meses seja aplicado inclusive a edificações cuja depreciação já tenha sido iniciada sob a regra geral. Nesses casos, o cálculo do crédito antecipado deve incidir sobre o saldo remanescente a depreciar, observando a data de vigência da Lei 11.488 de 2007.
5.1. VIDA ÚTIL DO BEM SEM ACELERAÇÃO
Após o transcurso do prazo de 24 meses contado da opção, a área específica vinculada aos serviços será considerada integralmente depreciada para fins de apuração de créditos de PIS/Pasep e Cofins. As demais partes da edificação que não preenchem os requisitos de uso em serviços devem manter a apropriação de créditos de acordo com a vida útil econômica do bem, sem aceleração.
6. CONCLUSÃO
A conclusão da Solução de Consulta, reafirma a necessidade de segregação contábil e física das áreas para a correta apuração dos créditos, proibindo a extensão do benefício de 24 meses para a área bruta locável do empreendimento.
A autoridade fiscal concluiu que a atividade preponderante de locação em shopping centers impede a aplicação generalizada da norma de aceleração de créditos, limitando o direito às frações do imóvel efetivamente empregadas em serviços específicos de responsabilidade direta da consulente. O posicionamento baseia-se na aplicação conjunta do artigo 6º da Lei 11.488 de 2007 com as disposições do artigo 187 da Instrução Normativa RFB 2.121 de 2022.
Fundamentação legal: Solução de Consulta COSIT nº 144, publicada em 13 de agosto de 2026 e outros dispositivos legais já citados no texto.